LMNP

Le marché de la location meublée en France séduit toujours un nombre croissant d’investisseurs (locaux et étrangers). Afin de bénéficier de tous les avantages y afférents, il faudra faire des choix stratégiques. C’est notamment le cas du statut fiscal. Concrètement, le propriétaire-bailleur devra choisir entre le LMP et le LMNP.

LMP/LMNP : quel statut pour louer en meublé ?

Les principaux statuts juridiques permettant d’accéder au marché de la location meublée sont le LMP (ou Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (ou Loueur en Meublé Non Professionnel). Ils présentent chacun des avantages et des inconvénients. Les conditions d’éligibilité au statut LMP sont décrites au 2 du IV de l’article 155 du Code général des impôts.

La première étape pour être éligible au statut LMNP consiste à acquérir un bien neuf meublé. Il fera ensuite l’objet d’une location. Les revenus locatifs générés par ce type placement ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des recettes globales tirées de la location du bien.

dispositif LMNP Censi-Bouvard ​
Le dispositif Censi-Bouvard (lancé en 2012) a été prorogé jusqu’à la fin de l’année 2021. Donc, il n’est pas encore trop tard pour en bénéficier.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard

L’une des meilleures stratégies d’optimisation fiscale par l’immobilier consiste à combiner les avantages du dispositif LMNP et ceux du Censi-Bouvard. La première étape à franchir est d’investir dans une résidence services accueillant des étudiants ou des seniors. Il peut également s’agir d’un EHPAD (ou Établissement d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes).

Les résidences éligibles au dispositif LMNP Censi-Bouvard doivent obligatoirement comporter au moins trois services (l’accueil, le petit déjeuner, la blanchisserie, par exemple). Il doit s’agir d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement. Il est envisageable d’investir dans un bien ancien dans le cadre de la loi Censi-Bouvard. Il devra juste faire l’objet d’importants travaux de réhabilitation.

Parmi les principaux avantages de ce dispositif de défiscalisation immobilière, on peut citer notamment une réduction d’impôts à hauteur de 11 % du montant HT de l’investissement. Il y a aussi la récupération de la TVA (20 %) du prix du bien neuf.

Les résidences de services en LMNP

Pour se constituer des revenus complémentaires durables, l’investissement en résidences services gérées constitue une solution envisageable. L’optimisation fiscale des revenus générés peut se faire en optant pour le statut LMNP (ou Loueur Meublé Non Professionnel). Il faudra d’abord bien appréhender son fonctionnement. L’objectif étant de garantir le bon déroulement de l’exploitation du bien situé dans une résidence service.
L’investissement en résidence de services est régi par des lois particulières. Il s’agit généralement d’immeubles destinés à la location accueillant différentes catégories de locataires. Il peut s’agir d’étudiants, de seniors (autonomes ou dépendants) ou de touristes. En intégrant une résidence services, ils bénéficient d’un logement, des meubles et de divers services.

Résidence étudiante

Une résidence étudiante accueille des étudiants provenant d’autres pays ou de villes éloignées. Les services proposés sont multiples (petit déjeuner, ménage, accueil, nettoyage de linge, etc.). Il existe deux solutions : investir dans le neuf ou dans l’ancien. Un programme d’investissement immobilier LMNP d’occasion peut faire l’objet d’une revente. La rentabilité d’une résidence étudiante dépend de nombreux critères complémentaires (emplacement, qualité des infrastructures, etc.). En général, elle oscille entre 3,5 % et 4,5 % nets hors taxes.

Résidence senior

Les personnes retraitées (autonomes) peuvent venir vivre dans une résidence services senior. Elles accèdent ainsi à divers services et prestations. Les locataires (ou pensionnaires) doivent verser des loyers mensuels pour pouvoir résider dans une résidence senior. Ils sont perçus par un gestionnaire qualifié qui s’occupe de la gestion locative du bien exploité.
Le vieillissement de la population est un facteur favorable à l’investissement en résidences seniors en France. Les rendements sont compris entre 3,4 % et 4,6 %.

EHPAD

Afin d’accéder au marché de la location meublée avec le statut LMNP, il est envisageable d’investir dans une chambre médicalisée dans un EHPAD. C’est un acronyme technique désignant Établissement d’Hébergement pour Personnes gées dépendantes. Donc, un EHPAD accueille et prend soin de seniors en situation de dépendance (totale ou partielle). Il intègre parfois une unité de soins dédiée à la prise en charge des personnes âgées souffrant de la maladie d’Alzheimer. La rentabilité avoisine les 5 %.

Résidence de tourisme

Les résidences de tourisme sont également éligibles au statut LMNP. Elles affichent une meilleure rentabilité pendant les périodes de vacances. Inutile de préciser que les principaux locataires d’une résidence tourisme sont des étrangers (des vacanciers plus précisément). Elle propose une large panoplie d’offres de services à ses résidents. La durée de la location est généralement fixée dans un bail de location, signé par le gestionnaire (l’exploitant) et le locataire. En moyenne, une résidence tourisme affiche une rentabilité de 4,5 %.

Comment réaliser une déclaration d’impôt dans un investissement LMNP ?

En choisissant d’investir dans une location meublée, il faut bien remplir sa déclaration d’impôt. Il faudra d’abord choisir le régime d’imposition le plus adapté : Micro-BIC ou Réel Simplifiée. La première option s’accompagne d’un abattement fiscal de 50 % sur ses revenus. La deuxième option permet la déduction des charges afférentes à la location d’un bien meublé et l’amortissement des biens.

En optant pour le régime Micro-BIC, il faudra d’abord obtenir un numéro SIRET en envoyant le formulaire P0i au Greffe du Tribunal de Commerce. Il ne reste plus qu’à déclarer ses revenus de location meublée en remplissant le formulaire 2042 C PRO. Le montant des revenus locatifs encaissés doit être bien renseigné.

En optant pour le régime Réel Simplifié, la déclaration d’impôt à remplir dépend de différents critères. Si l’activité de loueur meublé non professionnel a débuté en 2020, il faudra remplir le formulaire P0i et l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce en vue d’obtenir un numéro SIRET. Il ne reste plus qu’à réaliser sa déclaration au régime Réel Simplifié.

Est-il possible d’investir en LMNP avec une SCI ?

Il est possible d’investir en LMNP avec une SCI (ou Société Civile Immobilière). Afin de cumuler ces deux statuts, il faudra remplir certaines conditions. Les revenus tirés de la location meublée doivent représenter moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel de sa SCI.

La deuxième condition oblige l’investisseur à exercer l’activité de LMNP de manière occasionnelle. La location meublée ne doit pas constituer la source principale de revenus de sa SCI. Donc, il faudra mettre en location le bien pour des périodes plus courtes, mais l’opération ne doit pas se répéter sur plusieurs années.

En cas de non-respect de ces conditions, la SCI devra passer à l’impôt sur les sociétés (IS) après avoir quitté le régime initial de l’impôt sur le revenu (IR). 

investir en LMNP avec une SCI
Si les seuils de revenus du LMNP sont respectés, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans le cas contraire, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés.